[부동산]부동산 감정평가론

 

부동산 감정평가란?

감정평가란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.

 

감정평가 대상

초지 및 그 정착물, 동산 그 밖에 대통령령이 정하는 재산과 이들에 관한 소유권외의 권리

 

 

감정평가의 전제조건에 따른 분류

1. 현황평가:대상 부동산의 상태, 구조, 이용방법, 환경, 점유, 제한 물권의 부착등의 현황상태에서 행하는 평가.
2. 조건부 평가
3. 기한부 평가:장래 도래할 확실한 일정 시점을 기준으로 한 평가로서 그 시점에서의 가치를 상정하여 행하는 평가
4. 소급평가:과거의 일정 시점을 기준 시점으로 하여 대상 부동산의 가치를 평가하는 것

 

감정평가방식(3방식과 6방법)

원가 방식(비용접근법:공급가격의 성격)

비교 방식(시장접근법:균형가격의 성격)

수익 방식(수익접근법 또는 소득 접근법:수요가격의 성격)

 

-경록, 신한부동산-

 

 

원가법

＊ 대상물건의 재조달 원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법이다.

＊ 취득가격에 대한 감가상각을 행하는 기업회계의 사고방식을 도입한 기술적 방식이다.

＊ 건축물, 구축물, 기계장치 등 재생산이 가능한 상각자산에 널리 적용할 수 있다.

＊ 비교적 논리적인 작업이고, 평가주체의 주관이 개입 될 여지가 적기 때문에 시산가격의 편차도 적다.

＊ 고정자산의 재평가, 기업회계자산의 처리에 관한 경우, 매매사례의 포착이 어려운 공공, 공익용 부동산에 효과적이다.

＊ 토지와 같이 재생산이 불가능한 자산에 대해서는 적용이 어렵다.

＊ 재조달원가와 감가누계액을 파악하는데 기술적인 어려움이 있다.

＊ 재조달원가를 기준으로 하기 때문에 수익성, 시장성을 고려하지 않는 경우가 많다.

 

 

거래사례비교법

• 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여, 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 방법이다.
• 비준가격 = 사레자료가격 x 사정보정 x 시점수정 x 가치형성요인
• 성립근거로는 대체의 원칙, 수요공급의 원칙, 경쟁의 원책이 있다.
• 현실적인 시장성을 반영하기 때문에 실증적이고, 설득력이 풍부하며, 3방식중 중추적인 역활이다.
• 부동산에 관한 제권리의 평가에 적용된다.
• 거래사례가 없는 부동산의 평가에 적용하기가 곤란하다.
• 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 등 감정평가시 지식, 경험, 판단력 등에 의존도가 높고, 가격의 편차가 크다.
• 사정보정, 시점수정의 분석판단에 명확성을 기하기 곤란하다.
• 불완전한 시장이나, 투기지역의 사례수집은 사례의 적정성을 보장하거나 분석하기에 어려움이 많다.
• 사례자료수집기준으로는 위치의 유사성, 물적유사성, 사정보정의 가능성, 시점보정의 가능성이 있다.

 

 

수익환원법

• 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 선정하는 감정평가 방법
• 직접환원법은 장래의 순수익을 적절한 환원이율로 환원하는 방법이다.
• 할인현금수지분석법은 미래의 현금흐름을 적당한 할인율로 할인하는 방법이다.
• 성립근거로는 수익성의 사고방식, 최유효이용의 원칙, 예측의 원칙, 변동의 원칙, 수요공급의 원칙, 대체의 원칙, 균형의 원칙, 외부성의 원칙이 있다.
• 수익의 발생을 전제로 하기 때문에 임대용, 상업용, 공업용 부동산 등의 평가에 있어서 유용하다.
• 감정평가사의 주관이 개입될 여지가 적다.
• 교육용, 주거용과 같은 수익의 발생이 없거나, 그 파악이 곤란한 경우에는 이용이 불가능하다.
  
  
  https://staff0614.tistory.com/9

부동산학개론. 감정평가의 3방식

-공부 STAFF-

 

 

감정평가제도

• 감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것으로 자원의 효율적인 배분, 공정거래·공평과세·적정한 가격형성 등을 도모함

• 감정평가에 관한 법률(규정)의 체계
  • 담보·경매·일반거래 목적 등의 감정평가 :「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 및 「감정평가에 관한 규칙」
  • 보상목적의 감정평가 :「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 「도시개발법」등 각 개별 법률에서 정하는 바에 따라 감정평가
  • 기타 소득세법, 지방세법 등의 과세목적, 자산재평가법에 의한 자산재평가, 국유재산법에 의한 국유재산 처분 등에서도 감정평가를 적용
  • ※ 우리나라의 부동산거래는 일반적으로 은폐성 이중성 투기심리등이 있어 평가의 공정성·객관성·전문성 요구, 감정평가업자의 직업윤리가 중요
• 감정평가 대상
  • 토지 및 그 정착물, 동산, 저작권·어업권·광업권 그 밖에 물권에 준하는 권리
  • 자동차·건설기계·선박·항공기 등 관계법령에 의하여 등기 또는 등록하는 재산
  • 임료, 영업권, 주식 등의 평가
• 감정평가의 기능
  • (공적기능) 공평과세, 합리적 정당보상, 적정지가 형성 유도 등
    • - 표준지(표준주택) 조사·평가, 개별공시지가 검증 등
    • - 공공용지 보상평가, 국·공유지 취득 및 처분가격 평가
  • (사적기능) 자원의 효율적 배분 및 공정거래질서 확립 등
    • - 일반 사인간의 거래을 위한 감정평가,
    • - 법원의 소송·경매, 금융기관의 담보를 위한 토지 등의 감정평가
    • - 감정평가 관련 상담·자문 등
• 감정평가 주체
  • 우리나라는 감정평가사제도를 채택하고 있으며, 감정평가사가 공적평가와 사적평가업무를 모두 담당
  • 한국감정원, 감정평가법인, 개인사무소의 형태로 업계가 구성되어 있으며, 표준지(주택)조사·평가업무이외는 업무범위를 제한하지 아니함.
  • 우리나라의 부동산거래는 일반적으로 은폐성·이중성·투기심리 등이 있어 감정평가의 공정성·객관성·전문성이 요구되며, 특히 직업윤리가 중요
• 감정평가 방식
  • ① (비교방식) 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 거래사례비교법과, 임대사례를 비교하여 임료를 산정하는 임대사례비교법이 있음(시장성의 원리를 따르는 방식)
  • ② (원가방식) 가격시점에서 대상물건을 재조달하는데 소요되는 가격에서 감가수정을 하여 대상물건에 대한 가격을 산정하는 원가법과, 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 적산법이 있음(비용성의 원리를 따르는 방식)
  • ③ (수익방식) 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 가격을 산정하는 수익환원법과, 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익을 구한 후 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 수익분석법이 있음(수익성의 원리를 따르는 방식)
• 토지 등의 감정평가 방법
  • 토지 : 대상토지와 유사하다고 인정되는 표준지공시지가를 기준으로 시점수정, 개별요인 분석 등을 통하여 감정평가
  • 건물과 기타 부동산 : 주로 비교방식과 원가방식으로 감정평가함
    ※ 수익방식은 수익자료의 빈약, 환원이율 파악의 어려움 등이 있으나, 향후 활용을 높이기 위한 노력이 필요
• 감정평가 수수료
  • 국토해양부장관이 수수료 기준을 정하여 공고
    ※ 공인회계사 등의 경우에는 협회에서 수수료기준을 공고

 

 

https://www.molit.go.kr/USR/policyData/m_34681/dtl?id=559 

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